多物業(yè)管理民用建筑火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計

大型綜合民用建筑的建設(shè)方或者運營方為了迎合多方的需求和追求利潤多樣化，常常提出全業(yè)態(tài)的概念，力爭全年齡段、全行業(yè)的人都能在該建筑中得到全周期、一站式的功能需求和服務(wù)。

一個典型的商業(yè)辦公綜合體項目，一般會有地下車庫、商業(yè)裙房、塔樓（辦公樓/酒店/公寓）等，在該類型項目中可能還會零星分布幾棟獨立的辦公樓專門用作孵化器或者創(chuàng)意辦公等。這類綜合體項目在管理模式上，一般又會有可售部分、自持部分、第三方全權(quán)托管等物業(yè)類型。

該類型建筑一般具有體量大、業(yè)態(tài)多、物業(yè)管理多樣化等特點，在進行火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計時，除嚴(yán)格按照國家、地方、行業(yè)等相關(guān)的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進行設(shè)計外，往往還需要同時考慮建筑形態(tài)分布、業(yè)態(tài)類型以及物業(yè)管理劃分等因素。如：建筑用地過于狹長，須考慮信號傳輸距離和管理人員響應(yīng)時間等因素；業(yè)態(tài)多且復(fù)雜，須考慮特殊業(yè)態(tài)對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的特殊要求；多個物業(yè)管理以及多家物業(yè)管理界面有交叉，須考慮設(shè)置多個消防控制室及設(shè)計合理的報警區(qū)域及聯(lián)動控制邏輯等。

本文將重點對存在多個物業(yè)管理的大型綜合民用建筑的特點進行分析，合理選擇火災(zāi)自動報警系統(tǒng)形式，使火災(zāi)自動報警系統(tǒng)跟建筑特點和物業(yè)劃分相適應(yīng)，做到安全可靠、經(jīng)濟合理、權(quán)責(zé)分明，在預(yù)防和減少火災(zāi)危害、保護人身和財產(chǎn)安全等方面發(fā)揮科學(xué)、有效的作用。

火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的設(shè)置和報警形式的選擇

火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計的前置條件，應(yīng)首先按GB 50016-2014《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（2018年版）第8.4節(jié)相關(guān)規(guī)定判斷是否需要設(shè)置。

需要設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的，應(yīng)按GB 50116-2013《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（以下簡稱《報警規(guī)范》）的規(guī)定，確定合理的報警形式。

《報警規(guī)范》中有以下3種報警形式：區(qū)域報警系統(tǒng)、集中報警系統(tǒng)、控制中心報警系統(tǒng)。需要說明的是：

　　a.選擇集中報警系統(tǒng)或控制中心報警系統(tǒng)的保護對象，均應(yīng)設(shè)置消防控制室。

　　b.規(guī)范及對應(yīng)條文解釋中有關(guān)集中報警系統(tǒng)的描述“只設(shè)置一臺具有集中控制功能的火災(zāi)報警控制器和消防聯(lián)動控制器”和“由于系統(tǒng)容量限制而設(shè)置了多個起集中作用的火災(zāi)報警控制器”提到火災(zāi)報警控制器（含聯(lián)動型）的設(shè)置數(shù)量，設(shè)計中不能簡單理解為凡是設(shè)置多于一臺火災(zāi)報警控制器含聯(lián)動型的系統(tǒng)就是控制中心報警系統(tǒng)。

　　c.集中報警系統(tǒng)中規(guī)定的“一臺具有集中控制功能的火災(zāi)報警控制器和消防聯(lián)動控制器”是集中報警系統(tǒng)的最小組成，實際設(shè)計中可以選用火災(zāi)報警控制器和消防聯(lián)動控制器組合。“集中控制”和“集中作用”應(yīng)理解為一個起集中控制作用的系統(tǒng)平臺，報警信息、聯(lián)動信息、確認(rèn)信息等能通過一套設(shè)備集中統(tǒng)一處理、顯示、傳輸和手動操作的，即視為一個系統(tǒng)平臺。

多管理業(yè)態(tài)民用建筑中火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計原則和設(shè)計要點

電氣設(shè)計師在進行該類項目的火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計時，如果僅僅考慮滿足相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)中的技術(shù)要求，而不考慮物業(yè)管理需求，那么該系統(tǒng)的設(shè)計就有瑕疵，在以后的安裝、調(diào)試、系統(tǒng)維護以及消防安全管理等方面會存在火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制邏輯混亂、管理權(quán)責(zé)不明等技術(shù)缺陷和安全隱患。

因此，該類型建筑在進行火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計時，應(yīng)同時把物業(yè)管理界面劃分等作為重要的設(shè)計依據(jù)，并應(yīng)提醒本項目暖通專業(yè)和給排水專業(yè)設(shè)計師共同關(guān)注物業(yè)管理劃分的情形，以便在火災(zāi)自動報警系統(tǒng)對防排煙系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)等進行聯(lián)動設(shè)計時，確保報警信號傳輸和聯(lián)動控制邏輯與物業(yè)管理劃分的范圍一致。

本文討論的該類型民用建筑，因規(guī)模大、建設(shè)分期等特征，又因存在多家物業(yè)管理劃分等因素，按規(guī)范要求應(yīng)設(shè)置多個集中報警系統(tǒng)，故采用控制中心報警形式，消防控制室可根據(jù)工程實際設(shè)置一處或者多處。

下面以某項目為例，詳細闡述多物業(yè)管理民用建筑中火災(zāi)報警系統(tǒng)設(shè)計應(yīng)關(guān)注的設(shè)計原則和設(shè)計要點。

　項目概況

　　該項目占地3.6萬m2，總建筑面積20萬m2，建筑高度185 m，其中地上12.4萬m2，地下7.6萬m2；地下2層，地上1~6層為裙房、7~42層為塔樓（其中含3個避難層）；地下室主要功能為商業(yè)配套、物業(yè)管理用房、車庫，裙房主要功能為商業(yè)、物業(yè)管理用房，塔樓主要功能為辦公、避難區(qū)。

　◎設(shè)計輸入條件的確定

　　設(shè)計開始前須收集的前置輸入條件分為兩類：一類是外部條件，主要是指業(yè)態(tài)分布及物業(yè)劃分；一類是內(nèi)部條件，主要是指根據(jù)外部輸入條件，內(nèi)部各專業(yè)在建筑平面、防排煙系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)等各系統(tǒng)設(shè)計方案和平面圖的具體體現(xiàn)。

　　a.外部輸入條件

　　物業(yè)管理劃分為2家：地下室和商業(yè)裙房為某商業(yè)管理公司管理（下稱物業(yè)A），自持；辦公塔樓、辦公塔樓豎向交通核心筒及一層大堂等為當(dāng)?shù)卣刭徸杂霉芾恚ㄏ路Q物業(yè)B）。具體的物業(yè)劃分界面比較復(fù)雜，圖1為物業(yè)劃分示意圖。

　　圖1中：A1為物業(yè)A消控室（主控室，設(shè)置在1層）；B1為物業(yè)B消控室（分控室，設(shè)置在1層）；C為消防水泵房（物業(yè)A和物業(yè)B消防水泵房合用，消防水系統(tǒng)分設(shè)，設(shè)置在B1層）；D為機電系統(tǒng)設(shè)計與物業(yè)管理劃分交叉區(qū)域（物業(yè)B管理范圍為外輪廓投影范圍標(biāo)高±0.000以下層）。

　　b.內(nèi)部輸入條件

　　參與設(shè)計的各相關(guān)專業(yè)根據(jù)外部輸入條件進行綜合分析，確定合理的系統(tǒng)方案，并征得建設(shè)方、各物業(yè)管理方的確認(rèn)。該項目各專業(yè)討論確定的設(shè)計原則如下：

　　a.建筑專業(yè)：不同物業(yè)管理劃分界面原則上以建筑防火分區(qū)物理隔斷為主。

　　b.給排水專業(yè)：消防水系統(tǒng)原則上按兩家物業(yè)分別設(shè)置兩套獨立的消防水系統(tǒng)，但系統(tǒng)設(shè)備共用消防水泵房和消防水池，消防水泵房和消防水池設(shè)置在物業(yè)A管轄范圍。

　　c.暖通專業(yè)：防排煙系統(tǒng)原則上按防火分區(qū)設(shè)置，同時兼顧消防水系統(tǒng)設(shè)計范圍以及物業(yè)管理劃分界面。

　　d.電氣專業(yè)：兩個物業(yè)分別設(shè)置相對獨立的變配電系統(tǒng)（分別稱為物業(yè)A變電所和物業(yè)B變電所），消防設(shè)備和非消防設(shè)備供電可遵循物業(yè)劃分和就近供電原則，但非消防設(shè)備電源聯(lián)動切除設(shè)計以及應(yīng)急照明和疏散指示系統(tǒng)聯(lián)動控制設(shè)計，應(yīng)與其他消防設(shè)備的服務(wù)范圍一致。

　　因機電系統(tǒng)的特點，無法做到完全與建筑專業(yè)的物業(yè)劃分界面一致或嚴(yán)格做到一致的話，系統(tǒng)設(shè)計將不再經(jīng)濟合理，所以機電系統(tǒng)的設(shè)計不可避免地存在物業(yè)管理交叉問題。

　◎消防系統(tǒng)主機房選址

　　該項目因物業(yè)B僅管理塔樓及對應(yīng)投影范圍內(nèi)較小范圍的地下室，地下部分無設(shè)置單獨消防水泵房的條件，故為物業(yè)B服務(wù)的消防水系統(tǒng)雖獨立設(shè)置，但消防水泵房與物業(yè)A合用，設(shè)置在物業(yè)A范圍內(nèi)。

　　該項目因管理方要求，消防控制室按物業(yè)管理劃分情況分別獨立設(shè)置，管理權(quán)則盡量分開，所以在物業(yè)A和物業(yè)B管理范圍內(nèi)分別設(shè)置消防控制室，因合用的消防水泵房位于物業(yè)A管理范圍內(nèi)，所有確定物業(yè)A范圍內(nèi)的消防控制室為主控室。

　　消防控制室選址的其他要求按規(guī)范相關(guān)規(guī)定，在此不再贅述。

　◎火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的設(shè)計分析

　　報警系統(tǒng)報警信號與聯(lián)動控制對應(yīng)一致原則

　　該原則分兩個方面：一是聯(lián)動控制觸發(fā)信號應(yīng)與對應(yīng)聯(lián)動控制設(shè)備的服務(wù)范圍一致，稱為報警和聯(lián)動的范圍一致；二是聯(lián)動控制觸發(fā)信號與聯(lián)動控制指令應(yīng)由同一個集中報警系統(tǒng)的火災(zāi)報警控制器接收和發(fā)出，稱為信號處理與控制指令發(fā)出的系統(tǒng)一致。

　　報警和聯(lián)動范圍一致原則應(yīng)在設(shè)計之初通過專業(yè)間協(xié)調(diào)確定，也就是消防水系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、消防應(yīng)急照明和疏散指示系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)等系統(tǒng)覆蓋范圍應(yīng)一致。

　　表1列明了本示例項目各消防系統(tǒng)的覆蓋范圍以及各系統(tǒng)對應(yīng)的狀態(tài)信息、報警信息處理與控制對應(yīng)的消防控制室。

　　信號處理與控制指令發(fā)出的系統(tǒng)一致原則體現(xiàn)在報警區(qū)域劃分、報警回路劃分以及聯(lián)動控制邏輯編程等方面，應(yīng)確保一條報警信號作為聯(lián)動控制觸發(fā)信號只交由一套集中報警系統(tǒng)的火災(zāi)報警控制器判斷處理并執(zhí)行聯(lián)動控制，避免同一報警區(qū)域的報警信號由多臺火災(zāi)報警控制器同時處理響應(yīng)，更應(yīng)避免多個消控室之間的火災(zāi)報警控制器出現(xiàn)同時聯(lián)動控制一臺消防設(shè)備的情況。

　　跨物業(yè)管轄范圍的機房與對應(yīng)服務(wù)范圍的火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計“一致統(tǒng)一”原則

　　該“一致統(tǒng)一”原則是上述“報警系統(tǒng)報警信號與聯(lián)動控制對應(yīng)一致原則”的特殊情況。表2列明了本示例項目典型的消防設(shè)備機房中的報警信息、機房內(nèi)各系統(tǒng)的狀態(tài)信息和聯(lián)動控制信號等與各個消防控制室的邏輯對應(yīng)關(guān)系。

　　表2中消防水泵房為物業(yè)A和物業(yè)B兩個不同管理業(yè)態(tài)的共用消防水泵房（共用空間，消防水系統(tǒng)分別獨立設(shè)置），該機房內(nèi)的消防電話分機應(yīng)與各消控室內(nèi)的消防電話主機對應(yīng)分別設(shè)置，消防水池液位信號也應(yīng)按消防水系統(tǒng)各自獨立的原則分別傳至各消控室，各消防水系統(tǒng)相關(guān)的聯(lián)動信號、反饋信號、消防泵的直啟線等按表2不再贅述。該機房內(nèi)設(shè)置的火災(zāi)探測器的報警信號按上述“報警系統(tǒng)內(nèi)報警信號與聯(lián)動控制對應(yīng)一致原則”傳至主消控室即可。

　　表2中服務(wù)物業(yè)B中1層大堂的B1層排煙機房坐落在物業(yè)A的管轄范圍，該機房受物業(yè)A消防系統(tǒng)的覆蓋和保護。經(jīng)分析，該機房在火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計時有兩種設(shè)計方案：

　　a.方案1：該機房內(nèi)的火災(zāi)探測器、設(shè)備聯(lián)動及反饋信號、消防備用照明等均遵循“報警系統(tǒng)報警信號與聯(lián)動控制對應(yīng)一致原則”統(tǒng)一接至物業(yè)B分消控室，由分消控室判斷做出該機房內(nèi)消防設(shè)備的聯(lián)動控制指令，同時該機房內(nèi)的報警信息傳至主消控室，由主消控室判斷做出對該機房區(qū)域進行保護消防設(shè)備的聯(lián)動控制指令。

　　b.方案2：該機房內(nèi)所有消防設(shè)施及信號均接至物業(yè)A主消控室，同時該機房消防設(shè)備所服務(wù)的大堂區(qū)域的火災(zāi)探測器及排煙設(shè)備的聯(lián)動控制及反饋信號亦應(yīng)同步接至物業(yè)A主消控室，統(tǒng)一由主消控室判斷做出與該機房相關(guān)的所有對應(yīng)消防設(shè)備的聯(lián)動控制指令。

　　其他需要特別說明的事項：《報警規(guī)范》中規(guī)定的應(yīng)急廣播系統(tǒng)、防火門監(jiān)控系統(tǒng)等其他火災(zāi)報警系統(tǒng)的設(shè)計原則可參照本文上述闡明原則實施。

　　《報警規(guī)范》規(guī)定的“消防聯(lián)動控制器應(yīng)具有切斷火災(zāi)區(qū)域及相關(guān)區(qū)域的非消防電源的功能”，條文中的“相關(guān)區(qū)域”在設(shè)計中一般理解為火災(zāi)區(qū)域的相鄰樓層或相鄰防火分區(qū)，本項目中切斷火災(zāi)區(qū)域的非消防電源無疑義，但在物業(yè)劃分交接區(qū)域發(fā)生火災(zāi)時，相鄰區(qū)域涉及跨物業(yè)管理（跨消控室服務(wù)范圍）的，須由主消控室相應(yīng)的消防聯(lián)動控制器發(fā)出切斷該區(qū)域非消防電源的聯(lián)動控制信號，這在報警系統(tǒng)編程調(diào)試階段予以實現(xiàn)。

　◎火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的設(shè)計要點梳理及平面表達

　　各個消控室之間以及消控室與消防水泵房之間需要傳輸?shù)男盘柧€纜類型和數(shù)量較多，設(shè)計時應(yīng)標(biāo)注清楚并確定合理的敷設(shè)方式和路由規(guī)劃。本文結(jié)合示例項目梳理了消控室之間以及各消控室與重要消防設(shè)備機房之間的主要信號傳輸類別，為類似項目的火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計以及平面圖繪制提供參考。

　　圖2梳理了主要機房之間與火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計相關(guān)的典型信號傳輸邏輯，更多復(fù)雜業(yè)態(tài)或更多物業(yè)管理模式項目均可參考。

　　圖2中符號含義如下：a為機房內(nèi)探測器報警信號；b為機房內(nèi)消防報警電話；c為系統(tǒng)中各種閥門聯(lián)控及反饋信號（1表示物業(yè)A消防水系統(tǒng)；2表示物業(yè)B消防水系統(tǒng)）；d為消防水池液位信號；e為消防設(shè)備直啟線（1表示物業(yè)A消防水系統(tǒng)；2表示物業(yè)B消防水系統(tǒng)）；f為所有火災(zāi)自動報警信號和聯(lián)動控制狀態(tài)信息；g為消防安全管理信息；h為報警狀態(tài)信息。

　　圖2中僅表達了火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計中的典型信號類型，實際工程設(shè)計中，各個消防控制室內(nèi)設(shè)置的消防控制室圖形顯示裝置應(yīng)能顯示《報警規(guī)范》附錄A規(guī)定的建筑物內(nèi)設(shè)置的全部消防系統(tǒng)及相關(guān)設(shè)備的動態(tài)信息和附錄B規(guī)定的消防安全管理信息，并應(yīng)為遠程監(jiān)控系統(tǒng)預(yù)留接口，同時應(yīng)具有向遠程監(jiān)控系統(tǒng)傳輸附錄A和附錄B規(guī)定的有關(guān)信息的功能。

結(jié)語

大型多物業(yè)管理民用建筑在進行火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計時，除嚴(yán)格按照國家、地方、行業(yè)等相關(guān)的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進行設(shè)計外，還應(yīng)根據(jù)建筑形態(tài)分布、業(yè)態(tài)類型以及物業(yè)管理劃分等因素確定合理的報警形式，并設(shè)置合理數(shù)量的消防控制室。

但實際的工程設(shè)計中，因各個機電系統(tǒng)的技術(shù)特點和成本因素，如果嚴(yán)格做到按物業(yè)管理界面劃分很可能并不經(jīng)濟，所以就避免不了各個機電消防系統(tǒng)的設(shè)計與物業(yè)管理范圍存在交叉。

多物業(yè)管理交叉范圍內(nèi)的消防安全，一方面是按本文所述盡量在系統(tǒng)設(shè)計階段確保其合理性，還應(yīng)確保后續(xù)消防安全管理的科學(xué)性。

多物業(yè)管理交叉范圍的消防安全管理應(yīng)由多個物業(yè)管理方按《中華人民共和國消防法》及地方政府相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，共同確定管理交叉區(qū)域的消防安全管理的主體職責(zé)方，制定詳細的消防安全管理辦法，約定和規(guī)范使用方和管理人的履責(zé)行為，確保消防安全無盲區(qū)，保障生命、財產(chǎn)安全。